住宅小区前期物业管理服务投标文件范本

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文件目录

前 言 10
第一节 资格性、符合性自查表 12
第二节 评审项目投标资料表 13
第二章 资格性文件 16
第一节 投标函 16
第二节 法定代表人证明书 17
第三节 法人授权委托证明书 18
第三章 商务部分 19
第一节 投标人情况介绍 19
九、 投标人简介 21
第三节 拟派项目负责人简历表 25
一、项目负责人ⅹⅹⅹ毕业证书 26
二、项目负责人ⅹⅹⅹ物业管理师资格证书 26
三、项目负责人ⅹⅹⅹ全国物业管理企业经理证书 26
四、项目负责人ⅹⅹⅹ建(构)筑物消防员证书 26
五、项目负责人ⅹⅹⅹ中级维修电工证书 26
六、项目负责人ⅹⅹⅹISO内审员证书 26
七、项目负责人ⅹⅹⅹ社保缴费证明 26
第四节 拟派管理服务人员简历表 27
一、客服主管ⅹⅹⅹ资料 27
(一)客服主任ⅹⅹⅹ全国物业经理上岗证 27
(二)客服主任ⅹⅹⅹ社保缴费证明 27
二、拟派管理服务人员简历表(表二) 28
(一)客服助理ⅹⅹⅹ全国物业经理上岗证 28
(二)客服助理ⅹⅹⅹ社保缴费证明 28
三、拟派管理服务人员简历表(表三) 29
(一)工程主管ⅹⅹⅹ毕业证书 29
(二)工程主管ⅹⅹⅹ全国物业管理企业经理岗位证书 29
(三)工程主管ⅹⅹⅹ助理电气工程师证 29
(四)工程主管ⅹⅹⅹ低压电工作业证 29
(五)工程主管ⅹⅹⅹ社保缴费证明 29
四、拟派管理服务人员简历表(表四) 30
(一)保安队长ⅹⅹⅹ中级安全主任证书 30
(二)保安队长ⅹⅹⅹ社保缴费证明 30
第五节 物业管理服务投标承诺书 31
第四章 价格部分 32
第一节 物业服务费投标报价一览表 32
第二节 物业管理服务支出(成本)构成明细报价表 33
第五章 技术部分(物业管理服务方案) 39
第一节 项目基本情况 39
一、 项目概况 39
(一)工程概况: 39
(二)户型情况 40
★二、物业管理服务范围 40
★三、物业管理服务期限及接管时间 41
★四.物业管理服务标准及要求 41
第二节 项目的特殊性 41
一、环境的特殊性 41
二、物业管理特殊性 42
第三节 物业的重点、难点分析 42
一、 安全管理 42
(一) 安全管理的重点分析 42
(二) 安全管理难点分析 42
二、客户服务 42
(一) 客户服务的重点分析 42
(二) 客户服务的难点分析 43
三、设备设施管理 43
(一) 设备设施管理重点分析 43
(二) 设备设施管理难点分析 43
四、清洁管理 43
(一) 清洁管理重点分析 43
(二) 清洁管理难点分析 44
五、园林绿化 44
(三) 园林绿化管理重点分析 44
(四) 园林绿化管理难点分析 44
第四节 物业管理构想 45
一、 安全防范管理——重中之重 45
二、建筑本体、设施设备管理——贵在养护 46
三、节能降耗——节约为本 46
四、清洁卫生服务——营造健康 47
五、绿化维护管理——精心呵护 48
六、观赏鱼类管理——快乐工作 48
七、管理服务特色 49
(一) 专业化管理:我们将力争短期内树立本项目专业物业管理服务形象 49
(二)高素质团队:我们将努力让客户以我们高素质服务团队形象为荣 49
(二) 细微化服务:我们将致力于让客户从我们服务细节中感受到自己的尊荣 50
八、管理服务措施 50
(一) 首问负责制 50
(二) 分工包干制 50
(三) 全员联动制 51
(四) 快速响应制 51
第五节 拟对项目前期营销配合服务设想 51
一、 服务方针模式 51
(一) 服务方针 51
(二) 服务模式 51
二、服务目标内容 52
(一) 服务顶目 52
(二) 总体服务目标及内容 53
三、各部门服务目标及内容 53
(一) 安管部服务目标及内容 53
(二) 客户服务部服务目标及内容 54
(三) 保洁部服务目标及内容 54
四、管理架构 54
五、员工任职资格 55
(一) 门僮/安管员任职资格 55
(二) 客户服务人员任职资格 55
(三) 清洁人员任职资格 55
(四) 维修技工任职资格 55
(五) 安管班长任职资格 56
(六) 现场主管任职资格 56
六、服务行为规范 56
(一) 着装 56
(二) 容貌 56
(三) 言行举止 56
七、服务程序要求 57
(一) 停车场形象岗 57
(二) 水吧服务岗 58
(三)大厅巡视管理岗(由服务员兼任) 59
(四) 大厅清洁岗 59
(五)样板房客服 60
(六)室外及办公室清洁岗 61
(七)现场经理岗 61
八、培训计划 63
(一)新员工入职培训计划 63
(二) 日常培训 63
第六节 前期物业管理介入及验收 64
一、物业介入前的工作 64
(一)成立项目物业管理处 64
(二)管理处进驻小区前的工作 64
二、物业接管验收 65
(一)工程技术资料: 65
(二)公共部分接管验收 66
(三)机电设备: 68
(四)室内部分接管验收 68
三、物业接管时的工作 69
(一)需向发展商收集的资料 69
(二)在业主办理入伙手续同时,管理处应发给业主的资料: 69
(三)接管问题的处理 69
(四)入伙工作流程图 70
第七节 物业装修管理方案 71
一、 方案制定思想、目标和原则 71
(一)方案制定思想 71
(二)方案制定目标 71
(三)方案执行原则 71
二、方案组织机构 71
三、方案实施细则 72
(一)装修办理 72
(二)办理装修申请须缴纳费用 73
(三)办理所需填写表格 73
(四)装修图纸查验要求 73
(五)装修入场 74
(六)装修巡查 75
(七)装修施工行为规范 76
(八)装修验收 80
四、违规处理 80
第六节 拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况 83
一、拟采取的管理方式 83
(一) 内部管理架构和机构设置 83
(二)运作流程 84
(三)员工激励机制 86
(四)控制机制 87
(五)监督机制 88
(六)自我约束机制 89
(七)信息反馈机制及处理机制 89
(八)员工的待遇 90
二、工作计划 92
(一) 短期工作计划 92
(二) 长期工作计划 94
三、物资装备计划 96
第七节 增收节支措施 98
一、我们在物业管理服务过程中对财务管理的认识 98
二、增收节支的重要措施 98
第八节 员工的培训和员工的管理 100
一、员工培训 100
(一)培训目的 100
(二) 培训目标 100
(三)培训系统的实施运作 101
(四)培训时间 102
(五)培训形式 102
(六)培训计划及内容 104
二、员工的管理 108
(一)人员录用 109
(二)人员考核、淘汰机制 109
(三) 协调关系与服务意识 111
(四)量化管理及标准化运作 112
(五)员工保密教育管理 113
(六)防止人员流动采取的相应措施 113
第九节 档案的建立和管理 114
一、管理处档案资料的建立与管理 114
(一) 档案资料的分类与动作流程(见图6.1 ,图6.2) 114
二、外来档案资料 116
(一)开发商提供之商规划资料 116
(二)验收竣工资料 116
三、内部档案资料 117
(一) 大楼维修档案资料 117
(二) 装修管理档案资料(本条款只适用于住宅小区) 117
(三) 机电设备动作档案资料 118
(四) 完善配套及维修工程档案资料 118
(五) 住户意见调查与分析档案资料 118
(六) 业主投诉与回访记录档案资料 118
(七) 大楼消防管理档案资料 118
(八) 大楼车辆各类记录档案资料 119
(九) 治安管理档案资料 119
(十) 管理处日常管理档案资料 119
(十一) 日常维修服务档案 120
(十二) 清洁管理档案 120
(十三) 人事及人员培训档案 120
(十四) 其它档案资料 120
四、档案资料建立与管理工作十项要求: 121
第十节 清洁卫生服务方案 122
一、清洁卫生质量服务承诺 122
二、管理方式及保洁管理程序 123
(一)管理方式和保洁管理程序 123
(二)人员配置明细表: 123
(三)工作流程和主要过程控制作业流程 124
三、ⅹⅹⅹ(项目名称)小区保洁服务方案 125
(一) 服务范围 125
(二)服务理念和目标: 125
(三)机构设置和管理制度 126
(四)作业任务人员配备和岗位责任描述 127
(五)保洁岗位操作规范: 128
(六)监督程序: 129
(七)保洁应急处理方案 130
(八)ⅹⅹⅹ(项目名称)区环境卫生作业质量控制措施 132
(九)ⅹⅹⅹ(项目名称)保洁服务区域及内容 135
(十) 清洁工作频次及检查标准 138
(一)清洁工作细则及检验标准 138
(十一)垃圾清运 140
(十二)环境消杀 141
第十一节 设备设施管理方案 144
一、物业维修养护计划 145
(二)制度保证 145
(三)建立和完善维修档案 145
(四)预防性维修保养 146
(五)节能降耗 146
(六)维修保养程序 147
二、机电设备设施的维修养护管理 152
(一) 维修养护范围 152
(二) 配电房维护手册及维修标准 152
(三) 柴油发电机组维护手册及维修标准 154
(四) 给排水系统维护手册及维修标准 155
(五)电梯维护手册及维修标准 157
(六)闭路监控系统维护手册及维修标准 158
(七)门禁、电子防盗报警系统维护手册及维修标准 160
(八)弱电机房维护手册及维修标准 161
(九)消防系统维护手册及维修标准 161
三、设备设施经济经济运行方案 164
(一)节约水资源措施 164
(二)节电管理措施 165
四、物业维修养护计划和实施 166
(一)维修养护范围 166
(二)共用部位维修养护管理 166
五、设施设备维修方案 172
(一)水电工维修操作规程 172
(二)渗漏处理操作规程 175
(三)土建维修操作规程 177
六、机电设备突发事件应急处理方案 181
(一)停电应急处理工作规程 181
(二)停水应急处理工作规程 182
(三)配电房高压双回路切换操作规程 182
(四)设备应急抢修工作规程 182
(五)电梯故障或停电困人救援应急方案 183
(七)触电事故紧急处理预案 184
第十二节 消防管理服务方案 185
一、消防管理服务措施 185
(一) 建立消防责任制 185
(二) 控制火灾隐患要点 185
(三) 加强宣传,勤演勤练 186
二、消防应急处理程序 186
三、 消防工作标准 187
四、定期消防安全检查管理 187
五、 消防器材养护管理 188
六、治安消防突发事件应急处理方案 189
(一)火警、火灾的处置办法: 189
(二)火灾扑救及现场控制 189
(三)火灾现场及影响区人员的疏散: 190
(四)交通管制和现场治安的维护: 190
(五)疏散及转移物资: 190
(六)火灾扑灭后的处置 190
七、消防队伍的建设 191
(一) 消防队伍人员的选择 191
(二) 消防队伍的具体工作 191
(三) 消防队伍的训练和演习 192
(五) 消防中心值班制度 193
(六) 防火档案制度 193
(七) 防火责任制度 193
八、消防设备的使用与维护 198
(一) 灭火器的分类 198
(二) 灭火器的性能要求 199
(三) 灭火器器的型号编制及作用方法 201
四、消防安全设备维护保养规定 223
九、消防三级检查 227
(一)消防一级检查 227
(二)消防二级检查 228
(三)消防三级检查: 228
第十三节物业秩序维护方案 229
一、保安队伍的建设与管理 229
二、公共安全管理 231
(一)人员安排及岗位设置(合计25人) 231
(二)门岗的管理 232
(三)巡逻的管理 233
(四)消防、安防监控的管理 234
(五)机动应急反应 234
(六)大型活动维持秩序服务 235
(七) 、时间安排、巡逻路线 235
三、治安突发事件处理办法 238
(一)安全事故的处理 238
(二)防洪抢险应急处理方案 239
(三)预防预警行动 240
(四)灾后善后处理 243
(五)发生高空坠物处理应急预案 247
第十四节 绿化维护方案 247
一、 绿化管理流程 248
二、室外绿化养护管理的规范、标准 248
三、节水灌溉 249
四、室外植物每月的养护计划 250
五、室内绿化养护管理措施及标准 256
六、工作时间安排 257
七、绿化应急处理方案 259
第六章 特色服务方案 263
第一节 社区文化活动管理方案 263
第二节 会务服务 277
第三节 协助尾盘“促销”工作 284
第七章 投标保证金交纳凭证 285


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